9月初深圳出臺樓市新政，對核心與非核心區(qū)域?qū)嵤┎町惢{(diào)控，非核心區(qū)取消限購套數(shù)限制，并取消首套與二套房貸利率區(qū)分。新政恰逢“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季，多數(shù)新房仍保留折扣，以去化項目為主。新政落地首個周末，新房到訪量、成交量顯著增長，但工作日看房人數(shù)減少。二手房市場“量升價穩(wěn)”，帶看量上漲。

進入9月，樓市迎來傳統(tǒng)的“金九銀十”銷售旺季。而上周深圳剛剛出臺的樓市新政，為市場“再添一把火”。

9月5日晚，深圳發(fā)布《關(guān)于進一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》（以下簡稱“9·5新政”），自9月6日起實施。新政對福田、南山等核心區(qū)域與羅湖、光明等非核心區(qū)域?qū)嵤┎町惢{(diào)控，非核心區(qū)取消限購套數(shù)限制，鹽田、大鵬則暫停對居民家庭的限購資格審查。同時，取消首套與二套房貸利率區(qū)分，房貸利率最低降至3.05%。

在新政利好及傳統(tǒng)銷售旺季的雙重作用下，深圳房地產(chǎn)市場表現(xiàn)如何？

近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡稱“每經(jīng)記者”）實地走訪了深圳市場上頗具代表性的幾個樓盤項目——珈譽玖璽、翰熙典居和京基璟譽府，它們分別位于寶安區(qū)、南山區(qū)和羅湖區(qū)。其中，寶安區(qū)除新安外，其他大部分區(qū)域已放開限購；南山目前仍屬限購區(qū)；羅湖此前雖為限購區(qū)，如今也已松綁。

在建中的翰熙典居項目?圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

“帶看量和成交量顯著提升”

“9·5新政”于周五夜發(fā)布，這無疑為本次新政落地首個周末（9月6日至7日）的火熱行情提供了有力助推。

“新政實施首個周末，我們忙到晚上11點多。盡管這邊一直未限購，但新政出臺后，不少之前猶豫的購房者紛紛前來看房?！?月9日上午，珈譽玖璽置業(yè)顧問楊先生告訴每經(jīng)記者。

“限購松綁后，最大變化是原本無法購買羅湖區(qū)房子的人群也有了購房機會，帶看量和成交量顯著提升?！?月10日上午，京基璟譽府項目銷售負責(zé)人羅嘉良通過電話接受每經(jīng)記者采訪時表示，上周末項目帶看量較同期增長30%，成交了16套房源?！霸摮山粩?shù)據(jù)為近期較好水平，且包含新政后因購房資格放開促成的成交案例?！?/p>

不過，周末的這種火爆場景似乎并未延續(xù)到工作日?！肮ぷ魅辗炊梢悦锿甸e，整體沒那么忙?！本┗Z譽府的置業(yè)顧問表示。

每經(jīng)記者注意到，9月9日臨近中午時，珈譽玖璽項目案場大約有2至3組客戶在看房。類似情況在翰熙典居項目也同樣明顯，當(dāng)日下午4點左右，案場有4至5位客戶正在聆聽置業(yè)顧問的講解。

不過，每經(jīng)記者注意到，盡管此次新政一定程度上提升了各樓盤的來訪量，但對于不少以去化為主的項目來說，目前仍保留著之前的優(yōu)惠折扣。

以每經(jīng)記者此次走訪的珈譽玖璽、翰熙典居、京基璟譽府等項目為例，其優(yōu)惠折扣基本在備案價的八六折至九三折不等。甚至部分樓盤還表示，對自發(fā)前來看房的購房者，可將原本支付給中介的傭金部分返還給購房者。

以珈譽玖璽為例，一套中高樓層的92.54平方米房源，原價約為503萬元，優(yōu)惠后總價約為468萬元，折合單價約5.06萬元/平方米。據(jù)現(xiàn)場置業(yè)顧問介紹，“目前也能找到每平方米4.7萬至4.8萬元的房源，但如果想要樓層和朝向都較好的話，如今基本都在每平方米5萬元左右”。

珈譽玖璽營銷中心?圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

與深圳水庫一路之隔的京基璟譽府項目，其高層房源因獨特的視野和景觀受到不少購房者青睞。據(jù)開發(fā)商發(fā)布的海報，“9·5新政”實施首日項目便售出11套房子?，F(xiàn)場置業(yè)顧問介紹，“面向水庫方向的房源目前僅剩2套可選，都是上周末售出的”。

優(yōu)惠折扣方面，以京基璟譽府一套105平方米高層可看水庫房源為例，其總價約為704萬元，折后總價約606萬元，折合單價約5.73萬元/平方米，相當(dāng)于總價打了八六折。

每經(jīng)記者在采訪中了解到，近兩年盡管市場仍在調(diào)整，但深圳部分新盤的價格波動并未如想象中劇烈，基本維持在兩年前的價格水平。

以珈譽玖璽為例，該項目為鴻榮源在寶安區(qū)沙井珈譽府的第三期，2023年珈譽府一期備案均價為5.23萬元/平方米，2024年二期加推備案均價微漲至5.31萬/平方米，但折后均價為5萬元/平方米左右，整體價格相對穩(wěn)定。目前，珈譽府前兩期已接近交房，三期合同交付期為明年年底。

另據(jù)深圳中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，“9·5新政”實施首個周末，深圳中原代理的新房項目到訪量較前一個周末增長約48%，成交量增長約60%。

漲價二手房源數(shù)量顯著增加

貝殼找房App數(shù)據(jù)顯示，“9·5新政”實施首日（9月6日），深圳漲價二手房源達到163套，創(chuàng)下近期新高。不過，降價二手房房源仍超過千套。

圖片來源：貝殼找房App

“目前二手房市場存在一個明顯現(xiàn)象，即只要房源價格顯著低于參考價（有時總價僅少10多萬元），也就是俗稱的筍盤（指房地產(chǎn)市場中高性價比房源），通常很快就能成交，這表明市場整體購買力仍在?！鄙钲邶埲A區(qū)域房產(chǎn)中介劉萍告訴每經(jīng)記者，深圳二手房市場整體掛牌量較大，而不少人是因為買不起同區(qū)域新房才會選擇買二手房，因此對價格非常敏感。

總體來看，目前深圳二手房市場仍保持“量升價穩(wěn)”態(tài)勢。

以每經(jīng)記者今年8月在南山西麗走訪的萬科云城項目二手房為例，一套67平方米的三房售價為310萬元，折合單價約4.63萬元/平方米，而去年同戶型房源掛牌價為315萬元，相當(dāng)于單價4.70萬元/平方米。整體價格雖略有下降，但相較兩三年前的價格已趨于穩(wěn)定。

南山區(qū)某中介門店展示的二手房源?圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

據(jù)深圳樂有家數(shù)據(jù)，深圳“9·5新政”實施首個周末，二手房帶看量環(huán)比上漲約12%。其中，放開限購的羅湖區(qū)帶看量漲幅最為顯著，環(huán)比漲幅達43%。光明、龍華等區(qū)域二手房帶看同樣活躍。

“深圳樓市新政本質(zhì)上是去年‘9·30政策’的補充。去年9月政策后至今年上半年成交情況尚可，但近幾個月深圳市場略顯低迷。在‘金九銀十’期間出臺政策，提振市場信心的意圖明顯?！?月10日下午，國家高端智庫CDI研究員宋丁通過微信向每經(jīng)記者分析指出。

宋丁認為，“金九銀十”是樓市傳統(tǒng)銷售旺季，疊加政策利好，預(yù)期深圳全月成交將有所回升，但這種回升的可持續(xù)性及能否實現(xiàn)整體復(fù)蘇，尚需觀察?！皩﹂_發(fā)商而言，目前普遍采用穩(wěn)價或降價走量策略，很少主動漲價，這也反映出項目對市場判斷的謹慎，現(xiàn)階段仍以通過成交保證現(xiàn)金流回收為主?！?/p>